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【押金與定金的問題】
※押金、定金的問題,在學生中最常發生付訂拒租的狀況,請同學仔細閱讀,以避免重蹈覆轍。

Q1、定金、押金、租金三者有什麼不同?
A1:
『定金』:是契約履行前的一種承諾,通常是在看屋後房客有意承租,房東亦願出租給他,房客會預先付給房東一定數量的金額,用來肯定雙方均會履行租約的一種承諾。民法第248條規定:「訂約當事人之一方,由他人受有定金時,推定其契約成立。」
『押金』:在法律上正式名稱為『押租金』,而通常一般又稱之為押金、保證金、擔保金…等,其目的是為了擔保房客租金的給付、房客對房子所造成損害的賠償,以及在租約期滿時房客按時返還房子。
『租金』:向房東承租房子,必須定期支付的金額,直到租期期滿為止,通常有每月一付、每季一付、每學期一付等等定期支付方式。


Q2、押金、定金各該收多少才合理?
A2:
『押金』:雖然一般民間偶有收三個月押金甚至更高之習慣,但依據土地法第99條的規定,押金不得超過租金的二倍(即二個月相當金額),超過的部分房客有權利對房東主張用來抵付房租。不過,在實際運用上,房客行使抵付房租之權利時,應先向房東知會、與房東妥善溝通,避免紛爭。
『定金』:定金支付並無法定的上下限,通常房東會自訂金額請房客支付。有的房東會要求定金多至數萬元少至僅收5佰、1仟元。其實對承租的行為而言,不論定金的多少都是代表一種承諾,應依雙方租賃意願多強而決定數額,否則如有一方反悔,依民法第249條視錯在那一方,他方得請求沒收或加倍返還。


Q3、付定金時該注意什麼?
A3:房客所付的定金除了另有約定外,在履行契約時定金應可返還或可做為租金或押金的一部份,因此繳交定金時請千萬記得,請房東簽收收據,註明所支付的定金金額、收款及付款人雙方姓名、身分證字號、定金保留期限、違反約定之賠償方式等,以避免任何一方發生付訂拒租卻又求償無門的情形。


Q4、定金支付了之後,若有一方反悔不租,定金可以拿回來或要求賠償嗎?
A4:依據民法第249條規定:「契約因可歸責於付定金當事人的事由,以致不能履行時,定金不得請求返還;…」也就是說,當房客(付定金當事人)無法履行承諾來承租房子時,是不可請求房東償還定金的。
「契約因可歸責於受定金當事人的事由,以致不能履行時,該當事人應加倍返還其所受的定金;….」也就是說,當房東(受定金當事人)無法履行承諾將房子出租給房客時,房客是可要求房東加倍賠償的。
「契約因不可歸責於雙方當事人的事由,致不能履行時,定金應返還之。」也就是當碰到像是921大地震、颱風淹水等等,造成房子的損傷,或是在看屋時未談到的細節,在付定後簽約時雙方在細節部份無法溝通而致使任何一方不願承租時,另一方是不得扣下定金或是要求加倍賠償的。


Q5、當時房東在學校的BBS上面PO文表示房子有包含第四台,當時去看房子的時候也跟房東確認過,但是現在要搬進去住之前又跟房東確認一次,房東卻又說房子沒有第四台,但是這和他當時說的和BBS寫的不一樣,也已經付了4000元訂金,如果是這樣,我能否拿回訂金?
A5:將BBS站的招租廣告列印出來,作為與事實不符之證明,或是可以舉證當時房東表示有4台的承諾。即可於支付定金後,就合約細則無法協商至雙方合議,依民法249條第4款要求返還定金。


Q6、今天有去看到一個房子,有付了五千元的訂金,也有簽了一張收據,可是回家與家人討論之後家人不同意,於半個小時內就致電給房東,房東表示訂金不能退,這樣真的是對的嗎?
A6:依照民法249條,因無法歸責於受定金當事人,致不能履行時,該當事人應加倍返還其所受之定金。也就是說您付定金後,是您私人原因造成無法履約時,不得要求返還定金。


Q7、當初跟仲介商接洽了第一間房子,簽訂定金6000元的合約,可是房東反悔不租了,接下來 仲介又幫我們找了第二間房子,說要把第一間的訂金轉成第二間的訂金,然後我們有跟他口頭訂下第二間房子,可是沒有簽署任何契約,那現在如果第二間房子我們不租了,訂金能多多少少拿回來嗎。
A7:您可參酌民法第249條,不論收訂金或簽契約均不以書面為必要,若您因個人因素反悔,而無法歸責於房東或他方,訂金是無法取回的。


Q8、我付了一個月訂金3000,後來又看到更喜歡的房子,但是契約內容中,只寫從9月1日起,並無寫終止日,和各項約定,但有寫上姓名和電話,但我實際拜訪是9月6號,跟房東說要9月15號才要入住,請問我可以退回訂金嗎?
A8:依據民法第249條規定:「契約因可歸責於付定金當事人的事由,以致不能履行時,定金不得請求返還;…」也就是說,當房客(付定金當事人)無法履行承諾來承租房子時,是不可請求房東償還定金的。


Q9、我住的是一個月4300的小套房,房東規定一次繳半年的租金,我是靠打工來付房租的人,有什麼相關法律能抵制這個規定嗎?
A9:依民法249條之相關規定,契約因可歸責於付當事人之事由,致不能履行時,定金不得請求返還。也就是當時您看屋時,房東已明確告知『租金為半年繳付』而您未表示意見,且支付定金,也就是您已同意此項繳納辦法,故無法再以此為由,不願意一次繳納半年租金或將定金取回。


Q10、過年前預定搬家,但新的房東那,因屋內物品未清出,理由是沒時間且太匆促,無法找地方安置屋內物品,因此,我應他們要求付出五千元當訂金,並告知他們請他們清空屋子後通知我,待我確定屋況後,屆時才簽約,但今天簽約時,他們要求我付予從給訂今日2/11至3/2的房租,請問這是合理的嗎?我是否可以要求退回訂金呢?
A10:您在交付定金時確已明示『確定屋況後,屆時才簽約』,即表示出租人(房東)需將租賃物依民法423條「出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物,交付承租人。」也就是房東於3月2日後才交付合乎使用之租賃物,租期即應自3月2日後起算。
依民法248條交付定金,推定契約成立。若依房東之租期依2/11起租,即顯見房東無法依約交付合乎使用、收益之租賃物,您可依民法249條第三款要求訂金返還。


Q11、房東不退押金,我該怎麼辦?我交屋時候是給仲介看的,這樣算交屋嗎?
A11:
1.租賃契約成立要件:標地物、金額、租期等重要事項,故您與房東之間的已清楚的合議上述要?
件,故契約已成立。
2.請您先寄存證信函予房東,告知租期已於某日終止,房屋亦已交由房東代理人點交完畢,請出
租人返還押金,請房東於文到後即刻處理。明確告知出租人,你們的主張。若房東依然不處理,
可至租賃物當地鄉鎮市公所,聲請調解或商請學校處理學生事務之工作人員,出面協調。
3.提醒您,警察通常不會受理民事糾紛,所以至警局提告,無法解決事情。


Q12、最近要重新簽約,房東將原本的生活公約放置於契約書當中,(例如:機車要停在車棚;禁止飼養寵物;拖鞋不能放室外...等),這樣如果違反生活公約是否算違約?房東有申明生活公約前三次會規勸,到第四次開始,若違反生活公約一次被他看到,他一次扣除押金兩百元,扣完為止。押金五千生活公約可以簽訂在契約書裡面嗎?有效嗎?請問有相關法律保障房客的嗎?
A:根據『私法自治』原則,契約內容,只要不違反公序良俗及法律所規範之強制法規,只要雙方均同意契約內所訂立條款,契約即可成立。所以只要房東訂立的契約及生活公約未違返法律規定,而您與房東均同意契約條款,此契約即為成立。
建議您若對契約條款有所疑慮,不妨與房東商量並說明無法遵守之原因,請其將契約條款修改或刪除。

【簽約問題】
※ 提醒各位同學,租約的簽定在事前即要看清楚,同學們要有個概念:法律是保護懂得維護自己權益的人。因此,事後再去爭取所謂〝合理權益〞,很可能就為時已晚了。

Q1、各種不同版本的契約書是否都同樣具有效力?
A1:一般來講契約書會有書店文具店版本、崔媽媽版本、各校編寫版本、內政部版本或房東自行編寫版本等等,不管哪種版本的契約書,只要雙方對於契約內容表示同意、無異議且已經簽名及蓋章後,這份契約便已產生法律效力,雙方必需遵守履行。


Q2、如何選擇合適的契約書呢?
A2:其實契約書只要是不違反公序良俗及法律強制規定的事項,經過雙方同意後,都可以成為契約。契約書版本何者為佳?應視個人需要,如房屋較新、附加設備多或租金價額高,可考慮用較詳細之契約,如內政部版本;反之,一般居住使用,應選擇條文較少的為佳,一來簡單易懂,二來協商的空間大,例如崔媽媽版本。其次,凡是契約中未約定的部份,在法律的處理程序都是引用『民法』的規定,而一般來講,『民法』中規定,兼顧雙方,亦有公平之考量,對房客也有保障。


Q3、房東要求我去法院公證….『公證』?什麼是公證?為什麼要去公證?
A3:司法機關對於特定法律的關係或法律事實,證明其存在者,稱為公證。而租約至法院公證,就是以法院當第三人作證契約之行為。公證租約最重要的目的,是在保障當事人於他方不履行租約時,可直接向法院民事執行處聲請強制執行,而不需要曠日廢時的打官司。


Q4、哪裡可以辦理公證的手續?
A4:一般可以去所屬的地方法院或民間公證人處辦理。相關的訊息,請察看『各區地方法院聯絡資料』、『司法院公證事務說明』http://www.judicial.gov.tw/work/work06/work06-21.asp。


Q5、要如何辦理租約公證?
A5:請參閱崔媽媽基金會中的『如何辦理房屋租賃契約公證』


Q6、公證費用如何計算?
A6:就租金總額與房屋現值比較,取較高者,再加上保證金額,即為公證請求標的金額。如請求標的金額在20萬元以下者,則公證費用為1,500元整(因每件租約均附強制執行效力),其他部份可參考司法院網站。
『公證費用表』http://www.judicial.gov.tw/work/work06/work06-28.asp


Q7、未成年人所簽的契約有效力嗎?需要第三保證人嗎?
A7:民法第12條:滿20歲為成年。因此未滿二十歲之未成年人,訂約時最好得到父母、法定代理人或監護人的同意,簽約時由父母擔任連帶保證人,較能讓房東安心租給未成年的學生。但若有事實足以認定,租屋是該未成年人日常生活所必需(例如求學中的學生),依民法第77條但書規定,即使未得到父母同意,租約仍是有效。


Q8、租屋一定要簽契約嗎?
A8:其實,大部份的契約只需口頭約定就能成立,不一定要簽約才算數,但應特別注意的是,民法第422條規定:「不動產之租賃契約,其期限逾1年者,應以字據(書面)訂立之,未以字據訂立者,視為不定期租賃。」不過,因租賃期間常會涉及一些相關事項(如提前解約、修繕問題….等等),若無訂定書面契約,常會造成雙方對權利與義務的認知上有很大的爭議,且舉證不易。所以呢,白紙黑字寫清楚彼此的權利義務,以避免發生糾紛時,雙方在無憑無據之下各說各話,讓外人更難釐清事實的真相。


Q9、和房東僅簽了一份契約書,並由房東收走了,這樣對我們有什麼影響?
A9:簽定契約最好雙方能各收執一份,以免在發生糾紛時,房客不但無法再重新審視契約的條約,也不能正確的依所訂定的內容與房東做協商,對房客來說是非常沒有安全感。
另外,在簽訂契約時,對所增刪的條文應有雙方的簽章。若原本所簽契約並無做以上處理,就要擔心房東是否會擅自塗改契約內容,而造成房客權益的損失。
有時,房東也會擔心房客會拿契約去報租賃所得稅,因此就會主動〝沒收〞其中一份,讓房客無法憑藉契約來申報扣抵,或房東日後有私自調漲租金,或隨意終止租約趕人之打算,惟應避免,以杜爭議。
資料來源:崔媽媽基金會

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