租約履行注意事項 WORD檔案打包下載

租金乃是使用收益房屋的對價,所以租金的支付則是房客最重要的義務。另外租金的約定亦是判斷租賃契約是否已經成立的重要項目。故在租賃契約中,租金佔有極重要的地位,不可輕忽。

租金之收付及契據:
()關於租金之事項,下列各項應注意是否業已於租賃契約中載明:

1. 租金的數額:租金的數額由當事人約定(房東、房客),但為免日後雙方當事人對租金數額產生疑義,應於租賃契約中明確記載。

2. 租金之支付方法:租金之支付方法,通常可分為:分期支付或一次支付。一般租賃契約較常見的為分期支付,例如雙方約定應於每個月五日支付租金之情形。一次支付之情形則較常見於學校附近,通常是以學期或一學年為單位。

3. 租金支付之時期:租金的數額與租金支付方法約定好之後,別忘了約定租金支付之時期,若無約定者則依習慣,無約定亦無習慣者,應於租賃期滿時支付之。租金為分期支付者則於每期屆滿時支付。


()租金遲付之效果:

承租人應依約定日期支付租金,不得遲延,且民法亦規定租金的遲付可構成出租人終止契約的理由,惟須注意:

1. 房客遲付租金雖可構成出租人終止契約之理由,惟房東須定合理期限催告,催告後房客仍不支付租金,房東方可終止契約,此催告方式並無嚴格限制,但總須房客知此意思表示,方生催告效力。

2. 一般而言於房屋租賃中,遲付總額於扣抵押金後,仍達兩期之租額,才可依定期催告的方法而終止契約,此為保護房客,使其安心居住。

3. 房東定期催告,房客仍不依限期支付時,房東可選擇終止契約或不終止契約而再催告。如果是公證契約,更可請求法院直接強制執行。


()租金變動:

當事人所約定之租金數額,原則上不能變動,此乃遵循契約自由而來,租金既由雙方當事人所約定,自不容任意增減,但下列情形則有例外的變動:

1. 因情事變更而增減:租賃物為不動產,且為不定期限租約,因租賃物價值的昇減,當事人得聲請法院增減租金,此法有明文,但租金增減的標準乃以租賃物本身的價值(交易價值)為依據,又如租賃物增加設備亦可為請求增加租金的理由。租賃契約若為定期租賃則不得依情事變更請求增減租金,概因定期租賃可認於期限內有不變更租金之意思。

2. 因使用關係之減免:租賃物非因承租人之事由致租賃物一部或全部不能使用,如因天災事變,第三人侵權行為,或出租人怠於修繕租賃物,承租人得依租賃物滅失之部份(即不能使用之部份)請求減免租金,或終止租賃契約而請求損害賠償。


()租金之收取及契據:

關於租金的約定,自得包括租金的收取方式。當事人可於租賃契約中約定,租金應由房客於約定支付租金日期,交付予房東,或由房東至房客處收取,均無不可。一般由房東至房客處收取租金的情形較多。房客於租金交付後,應向房東要求簽發收據,以資證明房東確已收取租金無誤。至於非房東出面收取租金,房客自得拒絕給付租金,除租金收取人可證明係經房東委託收取租金外,為恐滋生紛擾,房客應將租金交付予租約當事人(房東),也就是在租約上簽名的人。最少,也得取得由其署名的收據。


()押租金之簡介:

押租金是租賃契約成立時,房客用以擔保支付租金為目的,押租金亦簡稱押租或押金,關於押租金民法雖未明文規定,但社會上頗為通行,押租金既為房客擔保租金之支付,若於租賃關係終了時,房客並未欠租,房東自應將押租金返還房客。押租金的擔保範圍包括租金,欠租之遲延利息,及損害賠償債務,至於押租金數額亦得由當事人任意訂立。但如果超過二個月租金,房客可以依土地法的規定主張超過的部份,得用以抵付租金。

租賃物使用時之權利義務關係
()對於房東之效力(權利義務)

1. 租賃物交付時,應合於使用益狀態並應保持其狀態:出租人應以合於所約定使用收益之租賃物(房子)交付房客,例如約定之租賃物為營業用之房屋,不得交付住宅用之房屋否則房客無法辦理營業登記;房東如未盡此項義務,房客得終止租賃契約。

2. 負責租賃物修繕義務:修繕租賃物,原則上應由房東負擔,但另有特約或一般習慣,不須房東修繕者,應從其特約及習慣。此項修繕,房客應定相當時間請房東修繕,如在期間內房東不加修繕時,房客得以此為理由,終止租約;或自費修繕,再請求房東償還費用,或在租金中扣除之。又所謂「租賃物修繕」並不僅指所租的房屋本身,尚包括如樓梯損壞,電梯或水、電……設施等。

3. 租賃物瑕疵擔保責任:租賃契約為有償契約,故關於買賣瑕疵擔保之規定,亦準用之,亦可分為:

(a) 權利瑕疵擔保:出租人應擔保第三人就租賃物對於承租人不得主張任何權利;如有第三人對承租人主張權利時,致承租人對於承租物無法使用時,承租人得請求減少租金,或解除契約。此種情形於二房東之情形最常見,但房客於訂立契約時,明知有權利瑕疵(即二房東轉租)的情形,而又無特別約定者,二房東便可免負此項擔保責任。

(b) 物之瑕疵擔保:依民法之規定,無論租賃契約如何約定,只要租賃物有危害房客的健康、生命安全時,房客得終止契約。例如:房客發覺所承租房屋是海砂屋、或輻射屋之情形。

4. 負擔一切稅捐之義務:就租賃物應繳納之一切稅捐,原則上由房東負擔。但契約另有約定,當然應依契約行之。

5. 償還房客支出的有益費用:房客就租賃物支出有益費用,因而增加該物之價值者,如房東知其情事而不為反對之表示,於租賃關係終止時,應償還其費用,但以其現存之增值額為限。房客就租賃物所增設之工作物,得收回之,但應回復租賃物之原狀。上述房客支出有益費用,如當時房東曾表示反對者,則房客不得請求其償還。但對於契約終止時所現有的利益,仍得另依不當得利規定請求償還。

6. 房東於租金債權,有留置權:房東於房客未交付租金時,得於租金額度內,對房屋內房客之動產物品(除禁止扣押物)留置,例如冰箱、電視機等,以為租金債務的擔保。

7. 損害賠償請求權:房東就租賃物所受損害,或因租賃契約受有損害,對於房客之賠償請求權,或房客之償還費用請求權及工作物取回權,均因二年間不行使而消滅。


()房客的權利義務:

1. 支付租金的義務:前面已說明,於此不再贅述。

2. 租賃物保管:

(a) 租賃物保管的義務:房客應以善良管理人之注意,保管租賃物。房客違背保管義務,致租賃物毀損滅失者,應負損害賠償責任。但是在房屋因火災焚毀之情形,民法特別規定,除非火災是因房客的故意、或重大過失所引起,否則房客可以不負任何損害賠償責任。又房客應依約定方法,為租賃物之使用收益,無約定方法者,應依租賃物之性質而定之方法為之。房客違反此規定,為租賃物之使用,經房東阻止而仍繼續為之,房東得終止契約。

(b) 危害通知的義務:租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由房東負擔者,或因防止危害,有設備之必要,或第三人就租賃物主張權利者,房客應即通知房東,但為房東所已知者,不在此限。房客怠於為前項通知,致房東不能及時救濟者,應賠償房東因此所之損害。

(c) 容忍的義務:房東為保存租賃物之必要行為,房客不得拒絕。

3. 不得轉租的義務:房客非經房東承諾,不得將租賃物轉租於他人;但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,房客得將其一部分轉租於他人。房客違反規定,將房屋轉租於他人者,房東得終止契約。房客將房屋轉租於他人者,其與房東間之租賃關係,仍為繼續。因次承租人(即二房客)應負責之事由所生之損害,二房東仍然要負賠償責任。至於次承租人(二房客)與承租人(二房東)間之租賃關係仍合法生效,但可能發生權利瑕疵擔保之問題。如大房東終止租約,二房客不得以次承租契約(亦即與二房東間之租約)向大房東主張仍得使用房屋。此時二房客僅得向二房東請求損害賠償。但如果大房東要求,仍然必須搬離。

4. 返還租賃物的義務:房客於租賃關係終止後,應依承租時之原狀返還租賃物。所謂原狀,當然指原來或經常情形下,因經過使用,而應該有的狀態。否則,如地毯、電燈、衛浴設備……等較有耗損的部份,房客豈不是需要全部翻新才能脫身?但是如果房客為了安裝冷氣或其他設備,而對所承租的房屋進行鑿洞、釘孔、或挖掘之情形,當然房客應該要回復原來的樣子,否則便需負賠償責任。

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